作為租購并舉的住房制度中最重要的組成部分，住房租賃市場體系和制度建設的明顯提速，將有助于加快構建房地產發展新模式。

1月5日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》（以下稱《意見》），自2024年2月5日起施行。

《意見》圍繞支持住房租賃供給側結構性改革方向，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，建立健全住房租賃金融支持體系等內容提出了基本原則和要求。

《意見》明確，金融支持住房租賃市場發展應突出重點、瞄準短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，有效增加保障性和商業性租賃住房供應；應堅持“房住不炒”定位，重點支持以獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持物業型住房租賃企業，提升長期租賃住房的供給能力和運營水平；應以市場配置為主，按市場化原則自主決策，為租賃住房的投資、開發、建設、運營提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。

《意見》還圍繞“加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，加強和完善住房租賃金融管理”等三方面，提出了一系列具體措施。

   加大住房租賃開發建設信貸支持力度

《意見》提出，加大住房租賃開發建設信貸支持力度，滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求，支持發放住房租賃經營性貸款，完善住房租賃相關企業綜合金融服務。

支持商業銀行向房地產開發企業、工業園區、農村集體經濟組織、企事業單位等各類主體依法合規新建、改建長期租賃住房發放住房租賃開發建設貸款。住房租賃開發建設貸款期限一般為3年，最長不超過5年。

鼓勵商業銀行在風險可控、商業可持續、嚴格不新增地方政府隱性債務的前提下，發放住房租賃團體購房貸款。貸款期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%，貸款利率由商業銀行綜合考慮借款人風險狀況、風險緩釋措施等因素合理確定。

支持向自有產權的住房租賃企業發放住房租賃經營性貸款，期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。對向非自有產權的住房租賃企業發放的經營性貸款，期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。

鼓勵商業銀行積極探索適合住房租賃相關企業需求特點的金融服務模式和金融產品，向住房租賃企業、住房租賃經紀機構、住房租賃管理服務平臺等提供開戶、結算、咨詢、現金管理等綜合性金融解決方案。

   拓寬住房租賃企業債券融資渠道

《意見》要求，增強金融機構住房租賃貸款投放能力，拓寬住房租賃企業債券融資渠道，支持發行住房租賃擔保債券，穩步發展房地產投資信托基金。 

支持商業銀行發行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發建設貸款、團體購房貸款和經營性貸款的投放；支持住房租賃企業發行債券，專項用于租賃住房建設、購買和運營；鼓勵優化債券發行流程，提高住房租賃債券發行效率，為住房租賃企業提供融資便利。

支持發行住房租賃擔保債券，穩步推進房地產投資信托基金試點工作。優先支持雄安新區、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示范區等國家政策重點支持區域以及人口凈流入的大城市開展房地產投資信托基金試點，為利用各類建設用地依法依規建設和持有運營長期租賃住房的企業提供資金支持，引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。

   防范住房租賃金融風險

《意見》強調，嚴格住房租賃金融業務邊界，加強住房租賃信貸資金管理，規范住房租賃直接融資產品創新，防范住房租賃金融風險，加強住房租賃金融監測評估。

住房租賃金融業務要嚴格定位于支持住房租賃市場發展，不得為短期投機炒作行為提供融資。嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴禁將住房租賃金融產品違規用于商業性房地產開發。

商業銀行應建立完善的貸款審批機制和風險管理機制，嚴格住房租賃貸前審查和貸后管理，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設、購買和運營，切實防范資金挪用、套現等風險。

住房租賃直接融資產品應基礎資產質量優良、結構簡單、法律關系清晰、信息公開透明、資金用途合法合規；對各類住房租賃企業以及持有租賃住房的房地產開發企業負債水平進行上限控制，確保其資產負債率保持在適度區間。

業內人士認為，此次《意見》提出的相關舉措具備實操性，將對金融支持住房租賃市場起到重要指導作用。未來相關政策措施落地后，將助推住房租賃市場發展，進一步完善租購并舉的房地產發展模式，促進金融與房地產良性循環。

來源：中房網