蘊藏風險 | 三四線城市房價快速上漲，警惕新一輪庫存增多！
當下房地產調控政策持續發力，全國樓市整體趨穩。然而，三四線城市樓市卻火爆異常，多個城市房價上漲預期明顯，高地價屢見不鮮。業界人士認為，當前要避免三四線城市房價炒作現象，三四線樓市去庫存還要避免“翻燒餅”現象，這需要政府調控措施的精準和靈活，要根據市場的苗頭相機而動，在土地供應上要嚴格避免短期行為。
全國庫存創30多月新低，三四線樓市升溫明顯
國家統計局近日發布的數據顯示，2017年7月末，中國商品房待售面積63496萬平方米，比6月末減少1081萬平方米，同比下降11%，比6月末擴大1.4個百分點。
中原地產首席分析師張大偉表示，對比歷年的庫存數據后發現，這一數據創下2015年以來的近31個月新低。他認為，這主要歸功于三四線城市成為最近4個月的去庫存主力。
從當日統計局公布的數據來看，1-7月份，商品房銷售面積86351萬平方米，同比增長14.0%，增速比1-6月份回落2.1個百分點。不過，盡管1-7月份商品房銷售面積和銷售額同比漲幅均較上半年回落，但三四線城市集中的中部和西部地區銷售額增長迅速。中部地區前7個月銷售額同比增長28%，西部地區增長36.5%，遠高于全國商品房銷售額18.9%的增速。
易居研究院研究員王夢雯指出，7月底中國住宅去化周期回落到12.3個月，接近2012年水平，去庫存成效顯著。從歷史數據來看，全國住宅去化周期的最高點是2015年12月，隨后，各地紛紛出臺去庫存具體措施，尤其是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等措施，大大促進了二三四線城市去庫存，至今取得重大成果。
從統計局數據看，三四線城市接近全面上漲，6月份新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個城市，二手房漲幅超過或達到1%的有14個城市，基本全部為三四線城市。
據鏈家研究院披露，大批三四線城市房價已經突破1萬元/平方米，其多聚集在“環京”、“環滬”城市圈中。“一二線城市樓市去杠桿，三四線城市樓市火熱的背后，除了一二線城市外溢的購房需求外，源于棚改貨幣化帶來的加杠桿購房行為則是主要原因。”一位業內人士分析說。
克而瑞研究中心數據顯示，從成交結構看，一二線城市樓市成交占比明顯減少，三四線城市銷量比重大增。易居企業集團CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地產金融形勢發布會”上說：“今年上半年，三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個百分點，但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點，高達75%。”
三四線城市土地市場“上火”，20多個城市賣地收入超百億
在庫存大量消化之后，不少房企開始補庫存，買地熱情高漲。統計局公布的數據顯示，1-7月份，中國房地產開發企業土地購置面積12410萬平方米，同比增長11.1%，增速比1-6月份擴大2.3個百分點；土地成交額5428億元人民幣，增長41.1%，增速擴大2.5個百分點。
王夢雯指出，預計今年三季度隨著去庫存效果進一步鞏固，土地購置面積同比增速將保持正增長。從地價占房價的比重趨勢看，近幾年整體呈現振蕩上行的態勢。2016年地價占房價比重創歷史新高。今年7月底，地價房價比絕對值重回2016年四季度高位，主要由于房企土地購置均價漲幅高于商品房成交均價漲幅。
從全國市場看，隨著樓市調控，一二線核心城市的土地熱正轉移到三四線城市，三四線城市的土地市場尤為火爆。
克而瑞研究中心數據顯示，從全國市場看，隨著樓市調控持續，一二線熱點城市的土地熱正轉移到三四線城市。上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40%，相比往年有明顯上升。
隨著三四線城市高價地、高溢價項目入市，開發成本加大，拿地房企會通過后續的經營逐步抬價，引發漲價預期。
“三四線房價快速上漲蘊藏的風險更大。”蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心高級研究員黃志龍表示，“三四線城市居民購買力對房價的上漲更為敏感，多數三四線城市的人口流入、產業結構、居民收入水平等影響房價關鍵因素劣勢明顯。”
業內專家表示，三四線城市房價快速上漲易引發投機性需求套利。“三四線樓市火爆最大的激勵因素是熱點樓市輻射和溢出效應，已不單是普通購房者支撐的消費市場，很大程度上演變為一場投資者參與其中的炒房潮。投機需求的進入，讓購買力本就不足的農民工等剛需望而卻步，購房的有效需求進一步減少。”易居房地產研究中心首席分析師嚴躍進認為，“一旦投機需求退潮，很多售出去的房子無人居住，一些三四線城市就有變成‘空城’的風險。”
業內人士認為，三四線土地市場火爆，刺激開發商繼續拿地，也加大了地方政府高價供地沖動。
“相對于一二線城市，三四線城市土地財政依賴度更高。出于地方收入的考慮，雖然很多地方仍處于去庫存的狀態中，但房價走高促進了土地市場的活躍。一些地方因此也加大了土地供應，容易造成庫存量反彈。”黃志龍說。
三四線土地價格過高還將帶來開發企業收益偏低的風險。“一些房企往往借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過高周轉的方式對沖前期的融資風險。但因為未來市場充滿不確定性，一旦市場風向轉變，公司資金鏈會受到極大挑戰。”福州大學房地產研究中心主任王阿忠說，“如果拿地前沒有對市場的準確判斷，高地價將為房企的發展埋下巨大隱患。”
去庫存不能寅吃卯糧，須避免“翻燒餅”現象
“三四線城市的房子消化速度明顯加快，很大程度上是將原本緩慢釋放的改善性需求一股腦全釋放出來了。三四線城市的人均住房面積已經足夠高，相比一二線城市，房子投資的價值較低。而在多是中小城市人口凈流出的大前提下，改善性需求集中入市顯然是不可能持續多久的。”嚴躍進分析稱，“加上現在又迅速出讓了一大批土地，土地價格更加高企，未來會有一大批成本更高的房子待售。”
一些專家建議，目前對三四線城市的房地產調控需更精準地分類調控、因地施策，對一些強三四線城市進行適度控制，防止價格過度上漲，嚴厲遏制投機炒作，對多數庫存高企的三四線城市仍需強化扶持，比如加大縣級政府的財政支持，鼓勵地方政府收購商品房轉用于保障性用房等。
南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠認為，對于三四線城市，房地產市場主管部門要在市場景氣時審慎調控，從而規避風險：一是房價上漲時，進行引導，防止過熱；二是供地上不能因為市場好，就大量供應，而應該長遠考慮市場承受力。
三四線城市可建立住宅用地供應分類管理制度，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。“地方政府一方面應嚴格執行兩部委的土地供給與庫存去化周期掛鉤機制。”嚴躍進說，同時對三四線土地市場也應建立開發商購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。此外，結合本地土地出讓情況，靈活確定競價方式，嚴防高價地擾亂市場預期。
多名專家同時建議，三四線樓市去庫存要避免“翻燒餅”現象，即“價低賣不動、害怕庫存嚴重；價高賣得好，又怕庫存增了”怪圈，需要政府調控措施的精準和靈活，要根據市場的苗頭相機而動。在土地供應上要嚴格避免短期行為：在我任期內，有土地能變現抓緊變現，忽視了供地節奏和長遠發展。
“三四線城市要扎扎實實去庫存，根據各地的產業優勢，在新型城鎮化進程中逐步化解房地產高庫存，科學布局產業與樓市的關系，不斷增加居民收入，支持居民自住和進城人員購房等剛性需求。”黃志龍說。